Актуальная информация

Сложный выбор. С агентством или без. (авторская статья)

article45.jpg

Недвижимость – порой самое дорогое, что есть у человека. Именно поэтому, как правило, такого рода крупные, серьезные сделки с недвижимостью старайтесь планировать заранее. Первым делом определитесь: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора.

 

Подбором жилья при наличии свободного времени в принципе можно заняться и самостоятельно. Во-первых, необходимо подать объявление через местные СМИ или через Интернет-ресурсы, которые на сегодняшний день пользуются популярностью. Можно  вспомнить и старый, как говорят, «дедовский» способ – расклеить объявления, что, между прочим, до сих пор действует. Чем  больше людей узнает о продаваемой вами квартире, тем больше состоится показов, на которых, кстати, вы должны присутствовать сами.

 

Параллельно с этим необходимо позаботиться о готовности к сделке ваших документов на квартиру. Имея за плечами многолетний опыт работы с недвижимостью, с уверенностью могу сказать, что за редким исключение у людей они находятся в полном порядке. Часто возникают такие проблемы, как наличие прописанных в квартире, отсутствие согласий супругов, всевозможных справок и т.д. Об этом также необходимо подумать заранее.

 

Решив продать или купить жилье, вы, скорее всего, обратитесь к риэлтору, поскольку основную часть забот он возьмет на себя. Ведь не всегда хватает времени на сбор документов и совсем нет желания стоять в очередях. К тому же большинство людей просто не представляют, с чего начинать и на что обращать внимание в первую очередь. Но и здесь будьте внимательны. Узнайте, насколько крупной является компания, в которой риэлтор работает, о наличии офисов и дополнительных филиалов, о том, как долго фирма существует на рынке недвижимости, предложили ли вам заключить эксклюзивный договор на услуги, в котором четко описываются обязанности каждой из сторон. У добросовестного агентства недвижимости, как правило, есть Интернет-сайт, где можно найти всю эту  информацию. Также на сайте могут находиться фотографии сотрудников агентства, в том числе руководящего состава с их номерами телефонов для связи.

 

Совершать сделки с недвижимостью самостоятельно или с помощью профессионального риэлтора – решать вам. Но, возьмите на заметку. Задача агента по недвижимости состоит, прежде всего в том, чтобы его клиенты выгодно продавали свою недвижимость и безопасно ее приобретали. И занимается он этим ежедневно. В свою очередь, человек продает или покупает квартиру в среднем 2-3 раза в жизни. Из-за отсутствия  опыта, в процессе возникают некоторые трудности и, к сожалению, ошибки. Будьте внимательны в сделках с недвижимостью, чтобы впоследствии не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю.

 

Автор: Келер А.В.

 


 

Когда покупать квартиру? (авторская статья)

article44.jpg

 Спрос и цены на недвижимость подвержены сезонным колебаниям. Летом, как известно, цены — падают, ближе к зиме — растут. Но так ли это? Когда, в какое время года выгодно продавать квартиру, а когда — покупать? Рассмотрим все подробно. И поможет нам в этом директор агентства недвижимости «imperia51.ru» Келер Андрей Викторович.

 

Спрос на жилье  есть в любое время года, будь то купля-продажа, либо аренда недвижимости. Однако, рынок недвижимости разных регионов нашей страны  подвержен влиянию сезонного предложения и спроса. К примеру, в начале года, т.е. в январе, феврале и в летнее время - июнь, август, на рынке наблюдается затишье, а самое активное время для купли-продажи или аренды жилья –  это осень и весна.

 

Итак, начнем с осени. Это тот период, когда люди приезжают с отпусков и начинают новый рабочий год с решения жилищного вопроса. Совершается большое количество переездов граждан из города в город. Студенты возвращаются на учебу и находятся в активном поиске жилья для приобретения или для найма, и, как правило, на длительный срок. Сентябрь и октябрь – самые жаркие м-ца в плане купли-продажи жилья, т.к в это время проще всего спрогнозировать цены на недвижимость. Но и здесь есть свои плюсы и минусы. С одной стороны увеличивается количество выставленных на продажу объектов недвижимости, что предоставляет широкий выбор. С другой - как раз в этот период наблюдается повышение цен.

 

Декабрь месяц, как не странно - пик осенней активности на рынке недвижимости, который обычно резко заканчивается  последним рабочим днем месяца. И это понятно, люди хотят встретить Новый год с новой квартирой.

 

Январь, февраль - начало года, тот период, который можно назвать одним из самых неудачных в плане совершения сделок купли-продажи жилья. Цены довольно высокие (остаточное явление резкой активности в ноябре, декабре). В связи с январскими праздниками, которые длятся до середины января, покупательский спрос невелик. Да и предложений на рынке жилой недвижимости в это время примерно вдвое меньше, чем в остальные месяцы года. Начиная с 20 января,  одновременно с увеличением предложений  повышается спрос , однако и цены на недвижимость начинают расти. Это продолжается примерно до середины февраля.

 

Весна - одно из самых благоприятных времен года для покупки квартиры.

В этот период на рынке присутствует довольно приличный выбор, к тому же цена уже устоялась (по сравнению с ценами января и февраля). В весеннее время не рассчитывайте на большую экономию, но и риск заплатить лишнее является очень низким. Такая активность сделок купли-продажи сохраняется до июня месяца. Люди планируют разъезды, переезды в другие регионы. В отличие от высокого количества сделок купли-продажи, рынок аренды снижается до минимума. Освобождается большое количество арендуемых квартир. Поэтому, если вы хотите недорого снять хорошую квартиру, то этот период - самое время. Главное - закрепите отношение с хозяином квартиры четким письменным договором найма для того, чтобы в будущем он не смог вам резко поднять стоимость проживания или вообще попросить освободить  квартиру для того, чтобы пересдать ее подороже.

 

Лето (июль, август)  сопровождаются умеренным спросом и предложением, без резких взлетов и падений.

Итак, делаем выводы: снимать и покупать жилье лучше летом, а продавать - весной, зимой и осенью.

 

Автор: Келер А.В.

 


 

Доля в квартире. Соблюдаем правила. (авторская статья)

article43.jpg
Если собственниками недвижимого имущества являются несколько человек, то токая недвижимость является общей собственностью. При этом общая собственность может быть долевой и совместной. Когда речь идет о долевой собственности, все сособственники должны знать о таком важном правиле, как правило преимущественной покупки доли. При этом для продавца доли соблюдение этого правила является обязанностью.
В чем заключается эта обязанность и что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю, пишет директор АН «imperia51.ru» Келер Андрей.
 
В Мурманске, да и в иных крупных городах России по-прежнему остро стоит вопрос с приобретением собственного жилья, так как его стоимость очень велика и не всем доступна. Поэтому каждый решает проблему собственных «квадратных метров» по-своему: кто-то усердно копит, а кто-то снимает квартиру или живет в общежитии. Но существует определенная группа людей, которая стремится приобрести часть квартиры не для того, чтобы жить там, а просто-напросто прописаться или решить семейные разногласия при разделе имущества. Иногда это делается с целью выкупить как бы в рассрочку всю квартиру целиком. Однако в Мурманске редко кто покупает долю для того, чтобы там жить, т. к. фактически, в большинстве случаев, это невозможно.
 
- Что такое доля?
 
Доля - понятие абстрактное и предусмотрено только нормами законодательства. Её границы в жилом помещении невозможно определить. Собственнику может принадлежать какая-то часть, допустим, 1/2 или 1/6 общей собственности без определения метража. Нельзя определить, где конкретно эта часть находится — в ванной, туалете или в каком- то другом месте квартиры. Собственник может владеть своей долей, распоряжаться ею по своему усмотрению (продавать, дарить, менять, закладывать и совершать другие сделки с ней), однако пользоваться ею без согласия других дольщиков может быть большой проблемой. Поэтому во владении долями есть свои существенные нюансы и правила.
 
- В чем суть правила?
 
Итак, правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Напомним суть данного правила: если участник долевой «собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли. А для этого он должен оповестить всех собственников о своем намерении и об условиях продажи. Одна из причин введения в действие такого закона в нашей стране, это уменьшение количества коммунальных квартир.
 
- Как оповестить других лиц?
 
Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственников и сложившихся  между ними отношений. Самый простой и доступный способ - это оповестить их о продаже доли устно или но телефону. Если собственником является муниципалитет, тогда необходимо оповестит его. Если они отказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса, либо пригласить собственников в кадастровую палату, где они сами должны написать заявление об отказе.
 
В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, т.к. у него на руках будет доказательство того, что другие участники  собственности знают о предстоящей продаже доли и, более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания срока оповещения, установленного Законом и продавать долю сразу.
 
Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в котором указать все условия, на которых будет происходить продажа. Письмо следует разослать другим владельцам долей, причем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении.
 
С момента извещения отсчитывается 30 дней. Если в течение этого периода участникам долевой собственности не приобретут долю, либо откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят (по умолчанию), продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Основанием для продажи доли будут уведомления о вручении вышеуказанных писем или полученные в почтовом отделении письма, которые собственники не получили.
Трудности могут возникнуть, если неизвестно место жительства сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.).
 
- Как определить стоимость доли?
 
Клиенты часто обращаются с вопросом, сколько может стоить их доля в квартире или в ином жилом помещении. Высчитать реальную стоимость доли очень сложно, т.к. это зависит от цели продажи, от количества собственников, в каком долевом соотношении она принадлежит продавцу. Само собой разумеется, по цене квартиры (даже если поделить стоимость на количество долей) её не продать, стоимость будет дешевле.
 
- Выгодно ли и для чего покупать доли?
 
Доли выгодно покупать только тем людям, которым необходима регистрация по месту пребывания  (прописка). Это, как правило, маленькие доли по дешевой цене. В Мурманске можно приобрести 1/400 долю за двадцать - тридцать тысяч рублей, в ней можно зарегистрировать себя и своих родственников без согласия остальных собственников. Более большие доли люди, как правило, покупают уже для целей приобретения в перспективе всей квартиры, т.к. подобные инвестиции могут принести хороший доход. Но здесь стоит сделать оговорку: данный вид вложения денежных средств очень рискован. Не всегда остальные дольщики идут на встречу и осуществление цели, ради которой вы выкупали долю, может затянуться.
 
Автор: Келер А.В.

 


 

Покупая недвижимость в кредит. (авторская статья)

article42.jpg

  Мониторинг рынка недвижимости в настоящее время показывает, что активную деятельность на территории г. Мурманска осуществляют многие филиалы крупных банков , которые предоставляют ипотечные кредиты гражданам  на различных условиях и по различным видам программ.

 

    В связи с этим сказать какой банк или какой ипотечный продукт наиболее выгоден очень сложно. Есть множество нюансов, которые влияют на  условия получения кредита, это и сумма первоначального взноса, доход кредитуемого, срок кредитования и т.д. В среднем процентные ставки по ипотечным продуктам в г. Мурманске составляют от 10% до 15% годовых.

 

      Создавшуюся ситуацию на рынке ипотечных кредитов  разъясняет директор  агентства недвижимости  «Империя Права»  Келер А. В.:

- Я советую не спешить с выбором банка, а собрать о нем как можно больше информации перед принятием решения, либо обратиться к любому ипотечному брокеру, имеющему опыт работы  в этой сфере. С одной стороны, что сложного, увидел приемлемые процентные ставки, собрал необходимые документы и всё, новенькая квартира у тебя в кармане. Однако не всё бывает  так гладко, многие банки выдают кредиты, накручивая скрытые проценты или взимая комиссию за оформление кредита, которая достигает до 2% от стоимости кредита, которую кредитуемый  должен выплатить при подписании кредитного договора из собственных средств, не стоит забывать еще и расходы по обязательному страхованию и оценки квартиры.

 

    Есть и множество других подводных камней, которые возникают уже на стадии сбора документов на понравившуюся квартиру. Многие банки не работают с перепланировками, доверенностями, могут возникнуть проблемы при оценке квартиры, сбором дополнительных документов, которые как правило тоже стоят определенных денег, все эти моменты могут значительно увеличить Ваши расходы и  омрачить радость от большой покупки.

 

   К нам в агентство часто обращаются люди, которые, получив согласие на получение кредита, столкнулись с определенными сложностями. Хорошо если клиент не успел  взять на себя  какие-либо обязательства по покупке квартиры, а банк не дает разрешение на её приобретение. Иногда бывает довольно таки сложно выйти из подобных ситуаций без стрессов и денежных потерь.  В настоящее время в Мурманске много агентств недвижимости, которые работают с ипотекой, но лишь единицы имеют специалистов разбирающихся во всех тонкостях столь сложного кредитного инструмента и имеющих определенный опыт работы, поэтому при обращении к специалистам, также будьте бдительны, хороший специалист поможет вам сэкономить, а плохой выкинуть деньги на ветер. Не стесняйтесь спросить у человека, к которому вы обратились о его опыте, образовании, стаже работы и компании, которую он представляет.

 

Автор: Келер А.В.

(8152) 38-20-93, 38-20-39
г.Мурманск, ул. Кильдинская, д.12